כזכור החליטה הועדה המחוזית בישיבתה  ביום 26.7.2010 לדחות את תוכנית 1050ג שנועדה להכשיר את ארלוזורוב 36.

להלן נימוקי ההחלטה כפי שהגיעו לידיעתנו זה עתה:

הועדה לאחר ששמעה את טענות הצדדים מחליטה שלא להפקיד את התכנית ולדחותה מהטעמים שיפורטו להלן:

כידוע, אחת המצוקות הגדולות של עולם התכנון המודרני היא מצוקת החניה. הצרכים הולכים וגדלים והפתרונות האפשריים מצטמצמים בייחוד בערים הגדולות. מטעם זה מדיניות המחוז היא שככלל החניה תוקצה בתת הקרקע מתחת לשטח המבונה, הן משום שבכך יש ניצול מיטבי של  הקרקע, שהנה משאב במחסור, והן משום שיש בכך להפחית את ההשפעות הסביבתיות. נוכח זאת, חריגים ביותר המצבים בהם מאשרת הועדה בניה חדשה ללא מרתפי חניה, וזאת במצבים שבם התקנת מרתפי חנייה אינה אפשרית, למשל במקרים מסוימים של תוספת בניה מעל מבנה לשימור, וגם זאת בהתאם למצבו ולאפשרויות החפירה תחתיו. לעומת זאת, במצב הדברים דנן שבו לא שומר המבנה במלואו, ולא הייתה מניעה להקים מרתפי חניה, אין זה ראוי תכנונית לאפשר חניה לצרכי אותו המגרש שלא במרתפי חניה. לעניין זה יצוין כי לא הרי מתקני חניה משוקעים, כהרי מתקני חניה תת קרקעיים מתחת לשטח הבנוי ממילא, לא מבחינת ניצול יעיל של הקרקע ולא מבחינת נוחות ואפשרויות התפעול שלהם. על כן, מתקנים מסוג זה הם לדעת הועדה בגדר ברירת מחדל, לאותם מצבים חריגים בהם לא ניתן להקים מרתפי חניה. על כן סבורה הועדה כי אילו הייתה מוגשת אליה התכנית דנן מלכתחילה, בטרם מומשה הבניה במגרש, היא לא הייתה מתאשרת בשל הסטייה ממדיניות המחוז ובהעדר הצדקה תכנונית לכך. משכך הם פני הדברים, סבורה הועדה כי אין סיבה לאפשר זאת גם לא בדיעבד, לא כל שכן כאשר המדובר בהכשרה בדיעבד של עבירת בניה לכאורה, דבר החותר תחת שלטון החוק ואינו מותיר לוועדה שיקול דעת תכנוני. לעניין זה מפנה הועדה למדיניותה שלא להפקיד ככלל תכניות המכשירות בדיעבד עבירות בניה ולהנחיית היועץ המשפטי לממשלה בנושא זה. לפיכך, וכאמור לעיל, הועדה מחליטה שלא להפקיד את התכנית ולדחותה.

כמבוא להחלטה הועדה מוצג הרקע הכללי. כדאי לשים לב שהתוכנית הובאה בפני הועדה המחוזית בצורה שונה מכפי שהובאה בפני הועדה המקומית כך שבמקום מגורים רגילים בתוכנית שהוגשה נאמר שהבניין ייוחד למגורי סטודנטים. למרות זאת התוכנית נדחתה.

להלן הרקע כפי שמוצג ע”י הועדה המחוזית:

התכנית חלה על בניין קיים ברחוב ארלוזורוב 36 , פינת מעלה צופים, ברמת גן, הכולל קומת מסחר שמעליה 5 קומות המכילות 40 יחידות דיור, וזאת במגרש בו היה קיים קודם לכן בנין באוהאוס ישן. על המקרקעין חלה תכנית רג/ 1050 אשר ייעדה את הקרקע לאזור מגורים מיוחד עם חזית מסחרית. התוכנית אפשרה תוספת של 2 קומות לבניין הקיים, תוספת של 474 מ"ר שטחים עיקריים סה"כ 1,254 מ"ר שטחים עיקריים, בתנאי של שיפוץ הבניין כולו. לאחריה אושרו שתי תכניות בסמכות מקומית: רג/ מק/ 1050 /א אשר אפשרה הוספת קומה נוספת, ללא שינוי בשטחים העיקריים, וקבעה שטח דירה מינימאלי של 30 מ"ר והוסיפה יח"ד עד לסה"כ של עד 40 יח"ד למגורי סטודנטים, אנשי סגל ואורחי מכללת שנקר. עוד נקבע כי באם מסיבה כל שהיא ייהרס הבניין הקיים, יוקם בניין חדש מעל מרתף לחניה בהתאם לתכנית רג/ 340 /ג/ 3. תנאי זה נכלל גם בהיתר הבניה שהוצא לבניין.תוכנית רג/ מק/ 1050 /ב הרחיבה את השימושים המותרים גם למגורי "אוכלוסיה מיוחדת" (כגון קשישים וחוסים). בפועל, נהרס מבנה הבאוהאוס הישן למעט קטע מקיר החזית הדרומית שחוזק ושומר, ולא הוקם מרתף חניה תחתיו על אף שהיה צורך לעשות כן על פי הוראות התוכניות שבתוקף, ניתן היה לעשות כן מבחינה מעשית ונכון היה לעשות כן מבחינה תכנונית. תכנית רג/מק/ 1050 /ג באה להתאים את המצב התכנוני למצב זה ומוצע בה לייחד את השימוש ביחידות הדיור שבבניין למגורי סטודנטים (שימוש שכאמור התאפשר בתכנית רג/מק/ 1027 /א, יחד עם הקטנת גודל יחידות הדיור והגדלת מספרן), ולהתקין 12 מקומות חניה במתקני חניה משוקעים.

התכנית החלה את דרכה ופורסמה להפקדה כתכנית בסמכות מקומית, והועברה אל הועדה המחוזית בשל העדר סמכות לוועדה המקומית לאשר סטייה מהוראות תכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת קרקעיים. להגשת התכנית קדמו ההליכים המשפטיים הבאים: ועדת הערר המחוזית החליטה כי יש לראות בבניין הנדון כבניין שנהרס, ועל כן אי הקמת מרתף חנייה אינו תואם את התכניות החלות במקום. על החלטה זו הגישו היזמים עתירה מנהלית שעודנה תלויה ועומדת. בנוסף, נוהלו הליכים מנהליים ושיפוטיים פליליים שננקטו ע"י הועדה המקומית, אך הופסקו משהחליטה המדינה כי הטיפול ייעשה ע"י המדינה, וזו הגישה לפני כשלושה חודשים כתב אישום כנגד מבקש ההיתר (אחד הבעלים) ושלושה בעלי תפקידים נוספים שהיו אחראים לביצוע העבודות במקרקעין. על פי הנטען בכתב האישום, הנאשמים ביצעו עבודות הטעונות היתר במקרקעין בלא היתר ובניגוד לתכנית בכך שהרסו את בניין הבאוהאוס הישן בלא היתר; בנו בניין חדש בן 5 קומות מגורים מעל קומה שחלקה מיועדת למסחר בלא היתר ובניגוד לתכנית בכך שלא הקימו בו מרתף חניה; ובנו 40 יחידות דיור חדשות על אף שהיתר הבניה התיר הוספת 24 יחידות דיור ל 10- שהיו קיימות בבניין הישן.

הועדה דנה בתכנית, לאחר ששמעה את נציגי יזמי התכנית, לרבות עורך התכנית ועורך דינם, ואת אדריכל העיר רמת גן, אשר הסביר את החשיבות שהוא רואה בשימור החזית הדרומית של הבניין הישן, וסגנון הבניה של הבאוהאוס. נציגי יזמי התכנית טענו כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית ולפגמים בכתב האישום, כשלב המחלוקת הוא בשאלה אם יש לראות בבניין כבניין שנהרס, על אף ששומרה חזית הבניין.

לצפייה בהחלטת הוועדה המחוזית בעניין ארלוזרוב 36 לחץ כאן