מאבק גן הקופים ברמת-גן

העיתונאית מיכל מרגלית מדווחת בכתבה בגלובס על החלטת ועדת הערר המחוזית. להלן הכתבה במלואה:

ניצחון סופי לכ-200 שכני הבניין שברחוב ארלוזורוב 36 ברמת גן: ועדת הערר המחוזית מחוז ת"א, בראשות עו"ד מיכה גדרון, דחתה את הערר של יזמי הבניין בהתייחס למספר החניות בפרויקט, וקבעה שייבנו 43 חניות לפי תקן של חנייה אחת לכל דירה ולכל חנות. ‏

כזכור, הפרויקט שבאזור "גן הקופים" בר"ג, עמד במרכז כתב אישום נגד ארבעה גורמים, שלגביהם נטען שהיו מעורבים לכאורה בבנייה שלא כדין בשטח התוכנית, אולם כתב אישום זה בוטל ביולי 2011 בהחלטה דרמטית, בנימוק שהוגש ללא סמכות, כיוון שהוועדה המחוזית מחוז ת"א לא הודיעה לוועדה המקומית ר"ג בכתב על כוונתה ליטול לידיה את הסמכות לטיפול בתיק. ‏

זמן קצר לפני ביטול כתב האישום, ביוני אשתקד, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ר"ג לדרוש בפרויקט 43 חניות ולא 18 כפי שביקשו הזימים. בערר שהגישו יזמי הפרויקט, בעניין מספר החניות, הוצג מסמך שלפיו העלות של בניית חניון תת-קרקעי המאפשר חנייה אוטומטית ל-43 כלי רכב, ללא עלות מתקניה החנייה, יהיה יקר בכ-700 אלף שקל מבניית חניון תת-קרקעי עבור 23 כלי רכב. ‏‏

כזכור, המבנה שנבנה לפני 70 שנה בסגנון הבאוהאוס, השתרע בצורתו המקורית על פני שתי קומות וכלל 10 דירות. תוכנית מ-1995 התירה 4 קומות בבניין, עם 14 דירות. תוכנית מ-2002 הגדילה את גובה הבניין ל-5 קומות ואת מספר הדירות ל-40. שתי תוכניות תקפות כיוונו לכך שהבניין יישמר ושעליו תתאפשר תוספת בנייה באופי המבנה המקורי, וכן נקבע שם ייהרס הבניין, תחוייב תוספת חנייה. בכתב האישום, שבינתיים בוטל, צויין שלמרות שהמבנה נהרס מן היסוד, ותחתיו נבנה בניין מגורים חדש בן שש קומות (5 קומות מעל קומת מסחר), לא הוקם מרתף חנייה ובכך לא קויים התנאי הקבוע בתוכניות.

ועדת הערר קבעה שתקן החנייה ביחס לבניין ברחוב ארלוזורוב, צריך להיות תקן שיתאים לשימושים שהותרו בבניין, כלומר, יחידות דיור למגורי סטודנטים, אנשי סגל ואורחי מכללת שנקר. ‏

מומחה להתקנת מתקני חנייה תת-קרקעיים אוטומטיים מטעם היזמים ציין בדיון שלאור העובדה שמדובר בחפירת מרתף חנייה מתחת לבניין הקיים, הרי שהקמת 43 חניות הינה מורכבת ביותר מבחינה הנדסית משום שיש צורך בהעמקת קרקע של כ-15 מטר. הוועדה המקומית ר"ג הודיעה לוועדת הערר שלדעתה תקן החנייה הראוי לשימושים המותרים במגרש הוא כמות מספר כלי הרכב להם ניתן למצוא פתרון חנייה בתחום המגרש. היא אף הודיעה שאיננה מעוניינת שמקומות החנייה יוסדרו כולם או חלקם באמצעות תשלום לקרן חנייה. ‏

ועדת הערר טענה שהקשיים ההנדסיים בבניית מרתף חנייה אוטומטי של יותר מ-23 חניות שהציג העורר, נציג היזמים, אינם יכולים לקבוע את תקן החנייה הראוי לאור השימושים המותרים במקום. ועדת הערר אף דחתה את עמדת עיריית ר"ג לפיה התקן הראוי הוא מספר מקומות החנייה שאותם ניתן להסדיר בפועל במגרש, משום שלא ניתן לקבוע תקן חנייה לפי האפשרויות הפיזיות להסדיר מקומות חנייה במגרש.

‏"אין כל הבדל, לעניין תקן החנייה הראוי, בין השימושים המותרים של מגורי סטודנטים ומרצים, לבין תקן החנייה אותו קובעות תקנות החנייה למגורים רגילים", נכתב בהחלטת ועדת הערר, "דהיינו, תקן של מקום חנייה אחד לכל יחידת דיור. יש לזכור כי התוכנית המתארית החלה במקום מייעדת את המגרש לשימוש של מגורים. מדובר בבניין שיש בו יחידות דיור לכל דבר ועניין, למעט העובדה שאלה מיועדים לסטודנטים, מרצים ואורחי מכללת שנקר. במציאות ימינו ניתן להניח כי לכל, או לפחות לרוב הסטודנטים, יש כלי רכב, מה גם שלא קיימת הגדרה מיהו סטודנט. די להתבונן במגרשי החנייה הסמוכים לאוניברסיטאות". ‏

הוועדה קבעה פה אחד שהתקן המחייב בבניין זה יהיה חנייה אחת לכל דירה ומקום חנייה אחד לכל חנות, ובסך הכל 43 חניות. את מקומות החנייה ניתן יהיה להסדיר באמצעות בניית מרתף חנייה אוטומטי מתחת לבניין עם כל הקשיים ההנדסיים והעלויות הכספיות, או בדרך של איחוד הדירות בבניין ובכך להגיע ל-20 דירות בנות 60 מ"ר ואז להסתפק ב-23 חניות בלבד. ‏

על דעת הרוב קבעה הוועדה שניתן יהיה לבחור בחלופה נוספת של הסדרת מספר מקומות החנייה הנדרשות מעבר ל-23 החניות שאותן לטענת היזמים ניתן להסדיר, וזאת מחוץ לשטח המגרש, בדרך של תשלום לקרן חנייה. אחרי לבטים רבים החליטה הוועדה לאפשר חלופה זו בכדי לפתור את הבעיה שנוצרה בבניין ולאפשר את אכלוסו, זאת למרות שלדברי הוועדה, היחידים שאשמים במצב שנוצר הם היזמים, שבנו את הבניין בסטייה מהוראות התוכנית החלה במקום. ‏

חלופה זו של קרן חנייה תלויה ברצון הוועדה המקומית ר"ג. בדיון התנגד נציג מתכננת המחוז, שמעון בוחבוט, לחלופה זו, משום שאפשרות זו מתעלמת לדבריו מתולדות תכנון הבניין, "שנעשה תוך שימוש נפסד בהליכי התכנון". ‏

את שכני הפרויקט ייצג עו"ד עפר לרינמן, שאמר: "מרשיי מברכים על החלטת ועדת הערר, שעמדה על עקרון ‘חניה לכל דירה’ (43  חניות לבניין) ועל הדברים הנחרצים של נציג מתכננת המחוז, שמעון בוחבוט, שעמד על הנסיבות החריגות של ארלוזורוב 36. בנוגע להסדרת חלק מהחניות באמצעות תשלום לקרן חניה – היות שעניין זה הוחזר בהחלטת ועדת הערר לוועדה המקומית ר"ג שכבר החליטה, בהחלטה מנומקת, להתנגד להסדרת חניות בארלוזורוב 36 באמצעות תשלום לקרן חניה, מרשיי אינם רואים בשלב זה סיבה לפעול כנגד עמדה חסרת משמעות אופרטיבית של דעת הרוב בוועדת הערר המחוזית". ‏