עמותת אדם טבע ודין שלחה לגב’ גילה אורון, יו”ר הוועדה המחוזית ת”א ולמר צבי בר, ראש העיר רמת גן, דו”ח לגבי הבנייה לגובה ברמת-גן. הסיבה לדו”ח הינה כי “בשנים האחרונות הוכנה וקודמה תכנית מתאר עירונית חדשה לרמת גן שכוללת הוראות רבות בנושא הבנייה לגובה. מצאנו לנכון להביע עמדתנו בעניינה עוד טרם הפקדתה להתנגדויות הציבור ובכדי להביא לקידומה המהיר תוך הפנמת הערותינו והשגותינו.”  להלן כמה מעיקריו:

פיתוח הבנייה לגובה ברמת- גן כיום הינו פיתוח נקודתי חסר ראייה תכנונית כוללת, החורג כבר כיום מהתכנון המוצע בתכנית המתאר!

יותר מ- 50%מהמגדלים המקודמים בתכניות שונות חורגים מהמתחמים המיועדים לבניה לגובה על-ידי תכנית המתאר או מהמתחמים שעבורם נדרשת בחינה מדוקדקת מסוימת. כלומר, תכניות אלו קודמו באזורי אי-התאמה לבניה לגובה כפי שהוגדרו בנספח תכנית המתאר עצמה! מתוך מגדלים אלו, 5 בשלבי תכנון ו- 4 בשלבי תכנון מתקדמים. כ- 19 הן תכניות מאושרות. שלושה מגדלים מצויים ב”לב השמור” העירוני, כלומר באזור עליו חלות המגבלות המחמירות ביותר!

לדעתנו לא ניתן להמשיך ולאשר תכניות נקודתיות למגדלים ברמת גן ללא הצגה ואישור של תכנית מתאר לנושא הבניה לגובה, כך שתהווה מדיניות שקופה, המאושרת גם ע”י הוועדה המחוזית וגם ע”י הציבור. חוסר ההתאמה בין יעדי האוכלוסיה ליעדי הבינוי הגבוה והאחוז הגבוה של תכניות אלו מעוררים מחדש את הדאגה כי הליכי אישור נקודתיים יובילו את העיר לכאוס פיסי ותחבורתי, אשר ייתן את אותותיו השליליים גם בהיבטי הסביבה והחברה בעיר.

לפי הוראות התכנית, ניתן לקדם פיתוח של בנייה לגובה בכל שטח העיר הבנוי והעדרם של מנגנונים לעידוד ותמרוץ הבנייה לגובה דווקא באזורים אלו ואיסור בנייה בעלת מאפיינים אלו במתחמים אחריםנעדרים מהוראות התכנית.

התכנית מציעה מגבלת ציפוף של עד 40 יח”ד/דונם אשר ניתנת לחריגה בתנאים. רמת צפיפות זו חריגה ביחס לצפיפות שנקבעה בתמ”א 35 אשר עומדת על 12-24 יח”ד/דונם. אפשרויות לחריגה על פי התמ”א אינן מכוונות ליצירת אזורים שלמים או מתן היתר לחריגות מראש, כפי שמשתמע מהתכנית לרמת גן.

התכנית מסמנת אזורים לעדיפות לבניה גבוהה. מערכת הסעת המונים צריכה להיות תנאי לבנייה בצפיפות גבוהה. במקרה הנדון, התכנית בחנה וקבעה את המיקום והפריסה של הבנייה לגובה ללא התייחסות לקריטריון זה וכמובן מבלי לחייב הקמה והפעלה של מערכות הסעת המונים בטרם אכלוס המבנים.

במסגרת התכנית מותרת הקמה של חנייה תת-קרקעית בשצ”פים. עם זאת, קריטריונים לגודל החניונים ומרכיביהם השונים כגון מניעת חלחול, מיקום ועיצוב פתחי ארובות פליטת המזהמים ועומק שתילה מינימאלי, אינם מוסדרים. התכנית קובעת כי הבניה לגובה היא אמצעי לפיתוח שצ”פים, עם זאת היא איננה קובעת מנגנון לתחזוקה ארוכת טווח. כאמור לעיל, עמדתנו היא כי יש לאסור על פיתוח חנייה מתחת לשצ”פים. יש לציין כי במחוז ת”א נערכת עבודה בנושא אשר מסקנותיה ישפיעו על אפשרות זו. ועוד, החלפת מחסור אחד במשנהו גם היא אינה צעד נבון והמחסור בשטחים ציבוריים פתוחים בערים ותיקות, כמו רמת גן, כמעט ודאי. לאור כך, המחסור בחניה אינו חשוב ממנו, אלא להיפך.

במכתבנו לעיריית רמת-גן שבסימוכין, התייחסנו להיבט שיתוף הציבור בתכנון ולשקיפות בניהול העירוני. בהיבט זה ראוי לציין את העדרו של תהליך שיתוף ציבור במסגרת הכנת תכנית המתאר. תהליך זה הוא תהליך מכריע על איכות חייהם של תושבי רמת-גן במשך טווח התכנית ואף שנים רבות לאחריה, ולאור זאת היה ראוי לשתפם בקביעת אופי התכנית והחזון העירוני-תכנוני שמוצא את ביטויו הסטטוטורי בתכנית המתאר.

אנו מוצאים לנכון לדרוש מהעירייה למלא את חובתה ולגבש תכנית סטטוטורית אשר תסדיר את הפיתוח העירוני בהיבט זה. תכנית זו נדרשת להגדיר היכן מותר ואסור לבנות בנייה לגובה, אילו תנאי סף מאפשרים את הבנייה מסוג זה, מהם הקריטריונים שלפיהם ייבחנו ויאושרו תכניות בנייה לגובה, מהן המטלות הציבוריות הנדרשות בשל השפעתה המאסיבית של אופי בנייה זה, מהו התזמון המוצע לפיתוח ומהם האמצעים לצורך שמירה על איכות החיים ושיפורה בעבור האוכלוסייה הקיימת והצפויה וכן בכדי לייצר וודאות תכנונית שתטיב הן עם יזמי הבנייה , הן עם תושבי רמת- גן והן עם מוסדות התכנון החשופים ללחצים חיצוניים. אנו מצפים כי ההארות וההתייחסות לתכנית יתרמו לקידומה של תכנית טובה יותר בעבור תושבי רמת-גן בהקשר להיבט הבניה לגובה בעיר ולהשתלבות העתידית של העיר במחוז הצפוף במדינה.