מאבק גן הקופים ברמת-גן

העיתונאית מיכל מרגלית מדווחת בכתבה בגלובס על החלטת ועדת הערר המחוזית. להלן הכתבה במלואה:

ניצחון סופי לכ-200 שכני הבניין שברחוב ארלוזורוב 36 ברמת גן: ועדת הערר המחוזית מחוז ת"א, בראשות עו"ד מיכה גדרון, דחתה את הערר של יזמי הבניין בהתייחס למספר החניות בפרויקט, וקבעה שייבנו 43 חניות לפי תקן של חנייה אחת לכל דירה ולכל חנות. ‏

כזכור, הפרויקט שבאזור "גן הקופים" בר"ג, עמד במרכז כתב אישום נגד ארבעה גורמים, שלגביהם נטען שהיו מעורבים לכאורה בבנייה שלא כדין בשטח התוכנית, אולם כתב אישום זה בוטל ביולי 2011 בהחלטה דרמטית, בנימוק שהוגש ללא סמכות, כיוון שהוועדה המחוזית מחוז ת"א לא הודיעה לוועדה המקומית ר"ג בכתב על כוונתה ליטול לידיה את הסמכות לטיפול בתיק. ‏

זמן קצר לפני ביטול כתב האישום, ביוני אשתקד, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ר"ג לדרוש בפרויקט 43 חניות ולא 18 כפי שביקשו הזימים. בערר שהגישו יזמי הפרויקט, בעניין מספר החניות, הוצג מסמך שלפיו העלות של בניית חניון תת-קרקעי המאפשר חנייה אוטומטית ל-43 כלי רכב, ללא עלות מתקניה החנייה, יהיה יקר בכ-700 אלף שקל מבניית חניון תת-קרקעי עבור 23 כלי רכב. ‏‏

כזכור, המבנה שנבנה לפני 70 שנה בסגנון הבאוהאוס, השתרע בצורתו המקורית על פני שתי קומות וכלל 10 דירות. תוכנית מ-1995 התירה 4 קומות בבניין, עם 14 דירות. תוכנית מ-2002 הגדילה את גובה הבניין ל-5 קומות ואת מספר הדירות ל-40. שתי תוכניות תקפות כיוונו לכך שהבניין יישמר ושעליו תתאפשר תוספת בנייה באופי המבנה המקורי, וכן נקבע שם ייהרס הבניין, תחוייב תוספת חנייה. בכתב האישום, שבינתיים בוטל, צויין שלמרות שהמבנה נהרס מן היסוד, ותחתיו נבנה בניין מגורים חדש בן שש קומות (5 קומות מעל קומת מסחר), לא הוקם מרתף חנייה ובכך לא קויים התנאי הקבוע בתוכניות.

ועדת הערר קבעה שתקן החנייה ביחס לבניין ברחוב ארלוזורוב, צריך להיות תקן שיתאים לשימושים שהותרו בבניין, כלומר, יחידות דיור למגורי סטודנטים, אנשי סגל ואורחי מכללת שנקר. ‏

מומחה להתקנת מתקני חנייה תת-קרקעיים אוטומטיים מטעם היזמים ציין בדיון שלאור העובדה שמדובר בחפירת מרתף חנייה מתחת לבניין הקיים, הרי שהקמת 43 חניות הינה מורכבת ביותר מבחינה הנדסית משום שיש צורך בהעמקת קרקע של כ-15 מטר. הוועדה המקומית ר"ג הודיעה לוועדת הערר שלדעתה תקן החנייה הראוי לשימושים המותרים במגרש הוא כמות מספר כלי הרכב להם ניתן למצוא פתרון חנייה בתחום המגרש. היא אף הודיעה שאיננה מעוניינת שמקומות החנייה יוסדרו כולם או חלקם באמצעות תשלום לקרן חנייה. ‏

ועדת הערר טענה שהקשיים ההנדסיים בבניית מרתף חנייה אוטומטי של יותר מ-23 חניות שהציג העורר, נציג היזמים, אינם יכולים לקבוע את תקן החנייה הראוי לאור השימושים המותרים במקום. ועדת הערר אף דחתה את עמדת עיריית ר"ג לפיה התקן הראוי הוא מספר מקומות החנייה שאותם ניתן להסדיר בפועל במגרש, משום שלא ניתן לקבוע תקן חנייה לפי האפשרויות הפיזיות להסדיר מקומות חנייה במגרש.

‏"אין כל הבדל, לעניין תקן החנייה הראוי, בין השימושים המותרים של מגורי סטודנטים ומרצים, לבין תקן החנייה אותו קובעות תקנות החנייה למגורים רגילים", נכתב בהחלטת ועדת הערר, "דהיינו, תקן של מקום חנייה אחד לכל יחידת דיור. יש לזכור כי התוכנית המתארית החלה במקום מייעדת את המגרש לשימוש של מגורים. מדובר בבניין שיש בו יחידות דיור לכל דבר ועניין, למעט העובדה שאלה מיועדים לסטודנטים, מרצים ואורחי מכללת שנקר. במציאות ימינו ניתן להניח כי לכל, או לפחות לרוב הסטודנטים, יש כלי רכב, מה גם שלא קיימת הגדרה מיהו סטודנט. די להתבונן במגרשי החנייה הסמוכים לאוניברסיטאות". ‏

הוועדה קבעה פה אחד שהתקן המחייב בבניין זה יהיה חנייה אחת לכל דירה ומקום חנייה אחד לכל חנות, ובסך הכל 43 חניות. את מקומות החנייה ניתן יהיה להסדיר באמצעות בניית מרתף חנייה אוטומטי מתחת לבניין עם כל הקשיים ההנדסיים והעלויות הכספיות, או בדרך של איחוד הדירות בבניין ובכך להגיע ל-20 דירות בנות 60 מ"ר ואז להסתפק ב-23 חניות בלבד. ‏

על דעת הרוב קבעה הוועדה שניתן יהיה לבחור בחלופה נוספת של הסדרת מספר מקומות החנייה הנדרשות מעבר ל-23 החניות שאותן לטענת היזמים ניתן להסדיר, וזאת מחוץ לשטח המגרש, בדרך של תשלום לקרן חנייה. אחרי לבטים רבים החליטה הוועדה לאפשר חלופה זו בכדי לפתור את הבעיה שנוצרה בבניין ולאפשר את אכלוסו, זאת למרות שלדברי הוועדה, היחידים שאשמים במצב שנוצר הם היזמים, שבנו את הבניין בסטייה מהוראות התוכנית החלה במקום. ‏

חלופה זו של קרן חנייה תלויה ברצון הוועדה המקומית ר"ג. בדיון התנגד נציג מתכננת המחוז, שמעון בוחבוט, לחלופה זו, משום שאפשרות זו מתעלמת לדבריו מתולדות תכנון הבניין, "שנעשה תוך שימוש נפסד בהליכי התכנון". ‏

את שכני הפרויקט ייצג עו"ד עפר לרינמן, שאמר: "מרשיי מברכים על החלטת ועדת הערר, שעמדה על עקרון ‘חניה לכל דירה’ (43  חניות לבניין) ועל הדברים הנחרצים של נציג מתכננת המחוז, שמעון בוחבוט, שעמד על הנסיבות החריגות של ארלוזורוב 36. בנוגע להסדרת חלק מהחניות באמצעות תשלום לקרן חניה – היות שעניין זה הוחזר בהחלטת ועדת הערר לוועדה המקומית ר"ג שכבר החליטה, בהחלטה מנומקת, להתנגד להסדרת חניות בארלוזורוב 36 באמצעות תשלום לקרן חניה, מרשיי אינם רואים בשלב זה סיבה לפעול כנגד עמדה חסרת משמעות אופרטיבית של דעת הרוב בוועדת הערר המחוזית". ‏

ועדת הערר המחוזית החליטה פה אחד שתקן החניה שיש להחיל בארלוזורוב 36 הוא חניה לכל דירה וחניה לכל חנות. משמעות ההחלטה היא שהיזמים נדרשים להוסיף 33 חניות ל 10 הקיימות. בכך אישרה הועדה החלטה קודמת של הועדה המקומית. יחד עם זאת, נחלקה ועדת הערר בשאלה כיצד יש לממש את התקן הנדרש.

עמדת הרוב היא כי יש להכשיר לפחות 23 חניות במרתף חניה מתחת לבניין ולגבי שאר החניות יכולה הועדה המקומית, אם תמצא לנכון, לאשר חלק מתקן החניה באמצעות תשלום לקרן חניה. לחילופין יכולים היזמים לבצע איחוד דירות ל 20 יחידות של 60 מ"ר (במקום 40 יחידות בשטח של 30 מ”ר) ואז 23 החניות במרתף החניה יספיקו לקיום תקן החניה הנדרש.

שמעון בוחבוט (נציג מתכננת המחוז) היה בעמדת מיעוט בהתנגדותו הנחרצת לעצם העלאת אפשרות השימוש בקרן חניה בפני הועדה המקומית. בעמדת מיעוט מפורטת ומנומקת קבע מר בוחבוט שהפתרון הסביר היחיד הוא הפתרון של איחוד יחידות דיור ומתן מענה חניה לכל 20 יחידות הדיור בתחומי המגרש. לא רק זאת, לדעתו ההליך שבו אושרו יחידות הדיור הקטנות בשטח של 30 מ"ר תוך הגבלת השימוש נעשה ע"י הועדה המקומית בלא סמכות ולכן איחוד הדירות לדירות בשטח מינימאלי של 60 מ"ר אף מתבקש ע"י התוכניות החלות על השטח. מר בוחבוט מודע לכך שדרישתו לאיחוד דירות תשפיע על הזכויות הקנייניות של רוכשי הדירות אך סבור שיש לכך פתרונות גם אם אינם מיטביים עבורם.

מר בוחבוט מכנה את הפתרון של תשלום לקרן חניה בלתי מתקבל על הדעת בנסיבות העניין הן מפני שמעשית החניון הרלבנטי לא יכול לשרת את הבניין והן בגלל המספר הגדול של החניות שאמורות להיות מוסדרות בדרך זו. עוד מזכיר מר בוחבוט שהועדה המקומית עצמה הצהירה שהיא מתנגדת להסדרה באמצעות קרן חניה וכיון שלא חל כל שינוי בנסיבות אין הצדקה להשיב עניין זה שוב לפתחה. עוד קובע מר בוחבוט ש"מדובר באחד המקרים הקיצוניים שבו מתן ‘הנחות’ יהא בלתי סביר ויעביר מסר בעייתי מאוד, לפיו מקום שלא ניתן היה לזכות לאישור מראש הרי שהוא יינתן בדיעבד תוך פגיעה ממשית במדיניות התכנון ובסביבה, מן הטעם היחיד שמדובר בעבירת בנייה שיצרה עובדה מוגמרת."

מר בוחבוט מציין כי "המצב הקיים בו קם ועומד בניין שאינו יכול לספק את צרכי החניה של עצמו, בלב הצפוף של העיר רמת-גן, כתוצאה מדרכו הפסולה של העורר אשר לא הקים מרתף חניה מתחת לבניין כנדרש בתכנית ובהיתר, משמעותו הטלת המחיר של מהלכים אלה על הסביבה, באזור הסובל ממילא ממצוקת חניה, במקום על אלה אשר יצרו אותו בניגוד לתכנית החלה במקום." הוא סבור כי בנסיבות אלה "לא ניתן לאשר פתרון הכולל פטור מתקן חניה בדרך של תשלום לקרן חניה (שטרם הוקמה), אותו הועדה המקומית כבר שללה, לא כל שכן חלק כה משמעותי מהתקן – כמחצית. לא כל שכן כאשר קיימים פתרונות חלופיים לעמידה בתקן החניה הנדרש בתחום המגרש".

מר בוחבוט מתקומם על כך שגם פתרון החניה אותו הציגו היזמים אינו פתרון אמיתי כי אם "מהלך נוסף למקסם רווחים". שכן, על פי ההסכם בין היזמים שהוגש לועדה התוכנית הינה שאת החניון יבנה בעל הקומה המסחרית והוא יהיה רשאי לנצלן בכל דרך. כלומר מדובר בחניות שלא ישרתו את המגורים שבגינם נקבעו אלא יעשה בהם שימוש מסחרי בניגוד לייעוד המאושר ולתכלית שלשמן נתנו. מר בוחבוט מתנגד לכך ודורש את הצמדת החניות לדירות. כמו כן מציין מר בוחבוט שעל פי התוכנית הבניין היה אמור להיות מוקם מעל מרתף החניה ולכן פתרונות החניה שהציעו היזמים כפופים לפרסום הקלה.

להלן פנייה לדיירי שכונת גן הקופים מקב”ט שגרירות בריטניה בנוגע לסידורי תנועה מיוחדים שיחולו ברחוב מעלה הצופים בשל חגיגת יום ההולדת של מלכת בריטוניה. 

דיירים נכבדים שלום רב,

כמיטב המסורת אנו נערוך את חגיגות יום ההולדת של המלכה ביום שלישי בערב ה05.06.2012 הפעם בסימן חגיגות היובל להכתרתה.

על מנת שנוכל להבטיח את שיגרת יומכם ולהוריד את רמת המיטרד לאפס אנו נערכים השנה בצורה קצת שונה לאירוע.

על מנת שנוכל לאפשר לכם להגיע לבתיכם כראוי בצורה רגילה, חלקה וללא עיכוב אנו נבטיח תנועה לשני כוונים בקטע רחוב מעלה הצופים בין הפינה עם רחוב ארלוזורוב לבין מעלה הצופים 6.כמו כן נפנה מקום לרכבים על מנת שיוכלו לבצע פניית פרסה.

מבחינה מעשית לא תתאפשר במשך היום חניית רכבים לאורך מקטע זה ולאורך ארבעה מקומות חנייה במקטע הרחב ברחוב מעלה הצופים (קצת אחרי הפניה לרחוב נחמה מצד ימין).

סידורי תנועה אילו נעשים באישור עיריית רמת גן ומשטרת ישראל.

הצוות ואנוכי מכירים את רובכם ככולכם ואנו נהיה נוכחים לצורך זיהוי ואיפשור מעברכם. אנו מבקשים מכם לשאת עמכם תעודות זהות על מנת להבטיח את גישתכם החופשית הביתה.

אני מאוד מודה לכם על שיתוף הפעולה ואני בהחלט מאמין שהקצאת מקומות חניה אילו לטובת תנועת הרכבים תגרום לרווחת כולכם במשך היום ובשעת האירוע.

למידע נוסף או שאלות אל תהססו לפנות אלי.

 בכבוד רב.

אוריאל אדמוני

קב”ט שגרירות בריטניה.

נייד:0526664846. 

 בעקבות תלונות על קשיי תנועה וחניה ברחוב הקשורים לארועים המתקיימים בבית השגריר הבריטי, פונה השגריר במכתב פתוח לתושבי השכונה. המכתב במלואו מצורף להלן. במכתב מציין השגריר שהתוכנית למכירת בית השגריר ברמת-גן נמצאת בהקפאה ושכרגע מתבצעות עבודות שיפוצים שנועדו להתגבר על כמה מהבעיות שבגינן בקשו לעבור לבית אחר. השגריר מציין שהארועים המתקיימים בבית הכרחיים לקידום מטרות השגרירות והוא מציע לשתף פעולה עם ועד התושבים מול העירייה על מנת לנסות לפתור את בעיות התנועה והחניה. אנו מקדמים בברכה את השארותו של השגריר בשכונה ומקווים לשיתוף פעולה בגיבוש פתרונות לבעיות התנועה והחניה ברחוב.   א

להלן המכתב במלואו

To our neighbours 

We have put on hold the plan to sell the Ambassador’s Residence, for now. As a result, we have started interior renovations of the house at 2 Simtat Hamaalot.      a 

Some of the original problems which prompted our decision to consider moving will now hopefully be rectified by teams of builders – including dampness; a leaking roof; crumbling walls; out-dated electrics. But there are other problems which we cannot rectify so easily – lack of available street parking; difficult access to the streets; space for only ‘one direction’ driving.     a 

The Ambassador’s Residence is a beautiful property and I, together with my wife Celia and my daughter Rachel, are privileged to live here. But the property is maintained at great expense for the real purpose of entertaining. Functions held at the Residence are not simply ‘social get-togethers’ of our friends but representational events supporting and promoting ideas and organizations that are important to both Britain and Israel. Without this entertaining there is no need for 2 Simtat Hamaalot.       a 

I understand the additional demands for parking from our guests is frustrating for our neighbours. However, if the British Embassy is to remain as a presence in Gan Hakofim we should try to work together with the Ramat Gan Municipality to see if we can minimize some of the issues. I would be delighted to hear any ideas The Neighbours’ Committee has.     a 

Meanwhile, I would like to take this opportunity to inform our neighbours that we will be celebrating The Queen’s Diamond Jubilee on the evening of Tuesday 5th June. There will be many VIP guests with accompanying security. Together with my staff, I apologise in advance for the inconvenience I know you will be caused. I can only ask for your patience and understanding in dealing with the large number of people who will come as guests to our neighborhood on that evening.       a 

Matthew Gould

British Ambassador

בהודעה דחופה שנשלחה לועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בקשו יזמי ארלוזורוב 36 מהועדה למחוק את הערר אותו הגישו על החלטת הועדה המחוזית שלא להפקיד את תוכנית 1050ג. הדיון בערר נקבע זה מכבר ליום ראשון הקרוב 3.5.12.

בפנייתם מציינים העוררים (לשעבר) שהם מצפים להחלטת ועדת הערר המחוזית בעניינם “כבר בימים הקרובים” ומשום כך “התייתר הצורך לקיים דיון בערר” שהוגש למועצה הארצית.

כ 240 תושבי שכונת גן הקופים והסביבה חתמו על עצומה שהוגשה לעיריית רמת-גן למען שימור מתחם בית השגריר הבריטי בצורתו הנוכחית גם אם יימכר. בעצומה מצויין כי שגרירות בריטניה העמידה את מתחם בית השגריר ברמת-גן למכירה, תוך ציון פוטנציאל לבנייה רוויה במקום. זאת למרות שמדובר באזור א’, שזכויות הבנייה בו, על פי התב"ע הנוכחית, מאפשרות 5.5 יחידות דיור לכל היותר. אי לכך, מבקשים תושבי שכונת גן הקופים והסביבה מחברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של רמת גן להגן על מתחם בית השגריר הבריטי בצורתו הנוכחית, גם אם יימכר, הן בשל ערכו ההיסטורי,והן בשל הפגיעה הצפויה במרקם השכונתי המיוחד שתגרום הגדלת מספר יחידות הדיור ו/או בנייה רוויה במקום.

להלן עמדה שפרסם חבר המועצה ישראל זינגר ב mynet ב 20.3.12.

החטא ועונשו

אתמול (שני) פורסם כי פרקליטות המדינה ביקשה מבית המשפט העליון להורות על ביטול בדיעבד של אישורי הבניה שניתנו שלא כדין לפרויקט בית ליראור על ידי ראש עיריית רמת גן, צבי בר. מדובר בעמדה יוצאת דופן של המדינה, אשר בעבר נמנעה מלבקש ביטול אחורה של אישורי בניה שניתנו לפרויקטים שלא כדין. כך לא בוטלו בדיעבד אישורי הבניה של הבית ברחוב כרמיה. גם אישורי הבניה של פרויקט הולילנד לא בוטלו אלא שונו חלקית, וזאת משום שמדובר היה במבנים שבנייתם הסתיימה כבר.

זה הזכיר לי את הסאגה שעוברים תושבי אזור "גן הקופים", בגלל הבניין ברחוב ארלוזורוב 36. לפני מספר שנים, כשתושבי האזור הביאו את העניין לידיעתי הבנייה הייתה כבר בעיצומה. הצעתי להם פתרון מעשי: לפנות לעירייה, כדי שזו תגביל את מספר הדירות בבניין למקסימום 20, ושקומת הקרקע תשמש לחניה ולא לחנויות ומסחר.

התושבים פנו אז לראש העיר, ולמרות ההבטחות הרבות שקיבלו, העירייה לא הפריעה ליזמים להשלים את הבניין שעומד כיום, ובו 41 דירות, ללא חניה. אגב, בהתייעצות עם גורמים מקצועיים, בעירייה ואחרים, התברר כי אכן זהו פתרון מעשי.

כעת, עומד הבניין כ"פיל לבן", בגין איסור אכלוס וכבוד בית המשפט המחוזי כבר אמר את דברו בנושא זה מספר פעמים. כמו כן, הועדה המחוזית נטלה לעצמה את סמכויות הועדה המקומית לטיפול בבניין הנ"ל לאור השערורייה שהתרחשה לנגד עינינו בשנים האחרונות.

כשנשאל לגבי בניין זה ביום עיון לחברי מועצות שנערך לפני כשנה, התבטא עו"ד חובב ארצי – מנהל המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בפרקליטות המדינה, כי אין להכשיר את השרץ וכי היו מקרים דומים שנאלצו להרוס מבנים קיימים.

לכן, במידה ובית המשפט יורה להרוס את הבניין, הצעתי היא כי העירייה תסייע לאזרחים תמימים שרכשו דירות לתבוע את היזמים ו/או את מי שהטעה אותם בעירייה, מחלקת הדרכים של עיריית רמת גן תקים על שטח המגרש אי תנועה, שיאפשר פניה ימינה ללא צורך בעצירה, אלא תוך כדי השתלבות בתנועה וביתרת השטח שיתפנה תוקם גינה ציבורית קטנה, לרווחת כל התושבים והשכנים שסבלו מספר שנים בגלל פרויקט שערורייתי זה

עו”ד לרינמן קיבל הודעה מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה שהדיון בערר שהגישו יזמי ארלוזורוב 36 על החלטת הועדה מחוזית שלא להפקיד את תוכנית 1050ג יתקיים ב 13.5.12 בשעה 9:30.

יחד עם זאת, יש להניח שלהחלטת ועדת הערר המחוזית בראשות עו”ד גדרון שדנה בערר אחר של יזמי ארלוזורוב 36 תהיה השפעה על עצם קיומו של הדיון.