מאבק גן הקופים ברמת-גן

להלן כמה קטעים (עם שינויים קלים והשמטות) מתוך דו”ח מבקר המדינה על עסקת מקרקעין במתחם הבורסה:

תקציר

עיריית רמת גן הייתה הבעלים הרשום של עשרות מגרשים במתחם הבורסה ברמת גן, ביניהם חלקה ברחוב החילזון 8, ששטחה ברוטו 1,605 מ”ר. בשנת 1957 החכירה העירייה לחברה א  את החלקה ל-49 שנים למפרע מ-1.4.50 עם אופציה להארכה ב-49 שנים נוספות. חוזה החכירה קובע כי החוכרת רשאית להשתמש בחלקה רק לבניית בית חרושת למכונות ולהפעלתו.

בעקבות תכנית מתאר משנת 1992 ששינתה את ייעוד השטח מתעשייה לאזור עסקים שבו מותר שימוש למשרדים החליטה העירייה על סילוק המוסכים ובתי המלאכה המטרדיים הפועלים במקום ועל האצת פיתוח השטח. זאת עשתה בין היתר על ידי מכירת זכות הבעלות שהייתה לה במגרשים לחוכריהם בהליכי פטור ממכרז.

על פי פקודת העיריות עירייה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור שר הפנים או מי שהוא הסמיך לכך; כמו כן לא תתקשר עירייה בחוזה להעברת מקרקעין אלא על פי מכרז פומבי, למעט מקרים המצוינים בתקנות העיריות.

בשנת 1998 הודיע היועץ המשפטי דאז של משרד הפנים לעירייה כי מאחר שמדובר במגרשים יקרי ערך במתחם הבורסה ובשינוי ייעוד המקרקעין בו (למשרדים) אין זה סביר שמקרקעין של העירייה יימכרו בפטור ממכרז. לפיכך לא יאשר עוד משרד הפנים עסקאות חדשות באזור זה בפטור ממכרז. באשר לשישה חוזים שהיו ב”צנרת” כלומר חוזים שכבר נחתמו, אישר היועץ המשפטי של משרד הפנים לעירייה למכור אותם לחוכרים ללא מכרז.

אף שמכירת החלקה לחוכרת ללא מכרז לא הייתה בין החוזים שב”צנרת”, הציעה לה העירייה בשנת 1999, בהמשך למדיניותה הקודמת ובהתעלם מהוראת היועץ המשפטי של משרד הפנים, למכור לה את זכות הבעלות בחלקה ולהרוס את בית החרושת המטרדי שלה. בשנת 2000 שלחו החוכרת וחברת יזם שהייתה בעלת עניין בחלקה הנידונה (הגם שלא הייתה בעלת זכות חכירה), מכתב משותף לראש העירייה ובו הודיעו כי ברצונן לרכוש מהעירייה את הבעלות על החלקה כדי לבנות בה בניין משרדים שישמש את אחד הבנקים.

באוגוסט 2001 הודיעה היועצת המשפטית דאז של משרד הפנים לעירייה כי אין משרד הפנים רואה אפשרות לאשר מכירת החלקה לחוכרת ללא מכרז. ממועד זה המשיכו העירייה, החוכרת והיזם בפעילות להשגת פטור ממכרז ממשרד הפנים. בנובמבר 2003, חרף הודעת היועצת המשפטית שלא ניתן לבצע את העסקה ללא מכרז נתן גורם בלשכתה לעירייה “אישור עקרוני” למכור את זכותה בחלקה לחוכרת ללא מכרז. ביולי 2010 הודיע אותו גורם בלשכה המשפטית של משרד הפנים למשרד מבקר המדינה שהאישור ניתן עקב הבנה מוטעית של הנחיות היועצת המשפטית דאז באשר לאישור ההסכמים ש”בצנרת”.

משנת 2000 טיפלו מהנדס העיר וּועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן בתכנית רג/1261 המגדילה את זכויות הבנייה בחלקה ובמגרשים סמוכים מ-250% בנייה ל-900%.

במאי 2008 אישר מנכ”ל משרד הפנים את מכירת המקרקעין לחוכרת. לפני המועד הזה ולפני המועד שבו מכרה העירייה את המקרקעין לחוכרת (בדצמבר 2007) – נחתמו שלוש עסקאות לגבי המקרקעין כמפורט להלן:

1.            בנובמבר 2000 חתמו היזם והחוכרת על הסכם קומבינציה לפיו יבנה היזם בחלקה בניין משרדים, ובתמורה יקבל 55% משטח הבניין. אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין העריך את התמורה שתקבל החוכרת בגין חלקה בעסקת הקומבינציה בכ-10.7 מיליון ש”ח.

2.            במרס 2007 נחתמה עסקה בין היזם לחברה שלישית, לפיה היא תרכוש מהיזם את המקרקעין ובה בניין משרדים שיקים היזם.

3.            ביוני 2007 ביטלו היזם והחוכרת את הסכם הקומבינציה, מנובמבר 2000, וחתמו במקומו על הסכם מכר בסך כ-23.6 מיליון ש”ח (כ-5.81 מיליון דולר).

בשנת 2007 חידשה העירייה את פעילותה מול משרד הפנים לצורך קבלת אישורו לביצוע עסקה עם החוכרת. בישיבת מועצת העירייה בנובמבר 2007 הוחלט ברוב קולות לאשר עסקה בפטור ממכרז, ולפיה תרכוש החוכרת מהעירייה את זכויות הבעלות בחלקה תמורת 2.539 מיליון דולר. בדצמבר 2007 נחתם בין העירייה ובין החוכרת הסכם מכירת זכויות העירייה במקרקעין. ההסכם הותנה באישור שר הפנים. בינואר 2008 הגישה העירייה לממונה על מחוז תל אביב במשרד הפנים בקשה לאישור העסקה עם החוכרת. לאחר המלצת הלשכה המשפטית במרס 2008 לאשר את העסקה במאי 2008 אישר מנכ”ל משרד הפנים לעירייה להעביר את זכויותיה בחלקה לחוכרת.

 הסכום שקיבלה העירייה, לאחר ניכוי שווי זכויות החוכרת, היה נמוך בכ-2.3 מיליון דולר מהסכום ששילם היזם לחוכרת. 

הממצאים שעלו בדוח זה, לרבות המידע החסר שהעבירה העירייה למשרד הפנים לצורך אישור העסקה, והליקויים שנמצאו בבדיקות שקיים משרד הפנים בנושא מצביעים על כך שנפלו פגמים רבים במהלכים לאישור העסקה. פגמים אלה עלולים לגרום לפגיעה באמון הציבור בתקינות עבודת הרשויות השלטוניות ואף לפגיעה בקופה הציבורית .

לא ראוי היה שראש העירייה ומנכ”ל העירייה יעלו את העסקה להצבעה קודם שהתקיים דיון ענייני בנושא שבמסגרתו יכלו חברי המועצה לנמק מדוע הם תומכים בביצוע העסקה או מדוע הם מתנגדים לה. קיום דיון מהותי לפני קבלת החלטות כאלה משקף כלל חשוב ולפיו כל חברי המועצה חייבים לשמוע את מגוון הדעות וההסתייגויות הנוגעות לעסקה לפני הכרעתם, מפני שהדבר מקנה להם כלים לקבלת החלטה בנושא.

אי-הדיווח של מהנדס העיר על השינויים הצפויים בתכנית רג/1261 מגיע בסופו של דבר לכדי הטעיה של משרד הפנים, אשר נוספה על אי-דיווחו של היועץ המשפטי לעירייה על התכנית כנדרש בטופס הבקשה.

החלטת ראש העירייה והיועץ המשפטי שלה להסתפק בשליחת המכתב ובו המידע החדש למשרד הפנים מוטעית, מפני שהפרטים שעלו במכתבו ממרס 2008 של חבר המועצה דאז לראש העירייה באשר להשפעה של הגדלת אחוזי הבנייה ל-900% על שווי זכויות העירייה חייבו את ראש העירייה להורות כי העסקה תושהה בלא דיחוי עד שתתקבל חוות דעת שמאית מעודכנת בעניינה. חובה היה עליו להביא את הנושא לדיון נוסף במועצת העירייה.

דוח זה חשף ליקויים תפקודיים בעבודת הגורמים המשפטיים בעירייה אשר עסקו בהליכי הטיפול בעסקה. בנוסף הועלה ממצא חמור הנוגע לאי-דיווח כנדרש של מהנדס העיר.

הטיפול הלקוי בהעברת המידע החדש שנמסר למחוז תל אביב של משרד הפנים פגע במישרין בהליך קבלת ההחלטות שהתקיים במסגרת בדיקת העסקה. הדבר מנע

בחינה של עובדות מהותיות שבהתבסס עליהן, בין היתר, התקבלה ההחלטה הסופית בדבר אישור העסקה. על משרד הפנים להסיק מסקנות באשר לבדיקה הלקויה של הבקשה לאישור העסקה של מחוז תל אביב במשרד הפנים והתקלה בהעברת המידע החדש, ולהפיק לקחים בנוגע להעברת מידע בין המחוז ליחידות המטה במשרד הפנים ובין לשכת השר וגורמי הביצוע ובנוגע לבחינת מכלול ההיבטים של טיפול משרד הפנים בעסקאות במקרקעין.

דוח זה חשף גם ליקויים תפקודיים בעבודת הלשכה המשפטית במשרד הפנים, בבחינת העסקה ובאישורה.

מסקנות הלשכה המשפטית, שבאו לביטוי במכתב מיוני 2008 מלמדות שהעירייה מסרה למשרד הפנים דיווח לא מדויק, חסר ומטעה, אשר בכירים בעירייה אישרו אותו. יש לראות בחומרה את העובדה שהלשכה המשפטית לא המשיכה לטפל בנושא, חרף המסקנות האמורות.

יש מקום כי משרד הפנים והעירייה יסיקו המסקנות הנדרשות בעניין זה ויפיקו הלקחים כדי שלא יישנו בעתיד הכשלים המפורטים בדוח זה בהליכי העבודה המקצועיים שמבצעים, בין השאר, הגורמים המשפטיים.

נוכח העניין הציבורי, הפגיעה האפשרית באמון הציבור והפגיעה האפשרית בקופה הציבורית החליט משרד מבקר המדינה להעביר טיוטת דוח זה ליועץ המשפטי לממשלה לבחינת אישור העסקה.

ב-4.7.10 פנה, בכתב, היועץ המשפטי לממשלה, עורך דין יהודה וינשטיין, למנכ”ל משרד הפנים, מר גבריאל מימון, על מנת שיבחן מחדש את האישור שניתן לעסקה על תנאיה, וזאת בהתחשב במידע המפורט בדוח מבקר המדינה.

באותו מועד פנתה עוזרת היועץ המשפטי לממשלה לראש עיריית רמת גן, מר צבי בר, ועדכנה אותו בדבר פניית היועץ המשפטי לממשלה אל מנכ”ל משרד הפנים בנושא. היא הוסיפה כי מן הראוי לעכב את ההליכים להשלמת העסקה עד להחלטתו של מנכ”ל משרד הפנים בעניין.

 לעיון בדוח המלא של מבקר המדינה בנוגע לטיפול הועדה המקומית בעיריית רמת-גן בעסקה במתחם הבורסה.

 לעיון בדוח המלא של מבקר המדינה בנוגע להתנהלות הוועדה המקומית בעיריית רמת גן.